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海通房地产四维跟踪月报(1月刊):库存、成交、房价、投资

发布时间:2017-01-09    研究机构:海通证券

受调控影响,12月成交小幅回落。2016年12月52城商品住宅成交面积2542万平米,环比上升11.0%,同比下降3.2%,同比降幅有所扩大;累计商品住宅成交面积为29549万平米,累计同比上涨23.8%,涨幅连续八个月回落。

一线和二线去化周期小幅上升,三四线城市小幅下降。12月,我们监测的35城分线商品房去化周期(6个月平均移动)显示,一线城市平均去化周期为12.9个月,二线城市(11个)平均去化周期为17.6个月,三四线城市(17个)平均去化周期为22.6个月。

11月房价涨幅环比继续回落,预计2017年房价有下行压力。2016年11月全国100个城市(新建)住宅平均价格为12938元/平方米,环比涨幅为0.88%,涨幅较上月回落0.77个百分点,同比涨幅为18.72%。全国100个城市中环比持续上涨的城市数为75个,连续两个月下滑;环比持平的城市数为6个;环比下跌的城市数为19个,较上月减少2个。

一线和二线受政策影响交易活跃度下降,三四线低位走稳。12月300城住宅用地供应12181万平米,同比下滑22.3%;成交11188万平米,同比下滑18.8%。其中,一线供应372万平米,成交214万平米;二线供应6356万平米,成交5928万平米;三线供应5454万平米,成交5046万平米。12月土地整体供求比为1.09,供需相对均衡,其中一线城市当月供应过量。12月累计土地出让金为22557亿,累计同比为41.0%,涨幅自2016年5月以来高位回落21.8个百分点。其中一线同比下跌33%,累计同比为-28.1%;二线同比上涨53%,累计同比为85.4%;三线同比上涨2%,累计同比为13.0%。

整体观点:2017年重点城市政策将保持高压态势,因城施策仍将延续,新开工、销售增速1H见全年最低点,投资缓慢下行。我们预期限购、限贷等政策在未来半年内均将持续。考虑2017年行业分化明显,当前基本面条件下政府不太可能全面收紧地产政策。对于广大的三线以及一些非热点城市,过往刺激政策仍将保持。考虑基数原因、政策影响等因素,我们预计行业2017年1H新开工、销售增速都将进入低谷,甚至出现全年最低值,全年走势呈现前低后高。投资因为存在价格和开发商补土地库存影响会相对稳健。

投资建议:定价权发生改变,建议积极做多个股。目前产业和保险资本已经接管行业龙头定价权。即便存在调控背景,大市值蓝筹市场集中度提升逻辑未改造成长线资金不会退出。以上因素使得指数中枢存在支撑,行业个股性机会非常明显,看好四类机会:1)高分红、高股息和高折价蓝筹公司,包括保利地产;2)高成长企业,包括新城控股;3)高折价企业,包括浦东金桥;4)转型组合,包括三湘印象、蓝光发展、粤泰股份(600393)。

投资风险:经济下滑、宏观政策风险等。

申请时请注明股票名称