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房地产四维跟踪月报(2月刊):库存、成交、房价、投资

发布时间:2017-02-13    研究机构:海通证券

投资要点:

1月成交同比上年春节月(2月)增长34.7%。2017年1月49城商品住宅成交面积1655万平米,环比下降30.4%,同比下降14.7%;累计商品住宅成交面积为1655万平米,累计同比下降14.7%。由于2017年1月为春节月,而2016年1月并非春节月,导致同比数据可比性不强。我们选取2016年2月(春节月)的商品住宅成交面积作对比,2017年1月的销量同比增长34.7%。

农民工返乡潮导致1月三四线成交同比涨幅最大。整体来看,我们监测的重点城市1月商品住宅销售同比上年2月(春节月)表现靓丽,一线、二线、三四线分别增长2.5%、42.5%、44.0%。其中,一线城市因政策压制叠加人口春节周外流影响表现相对较弱;二线城市中热点城市受政策调控影响表现次弱;三四线城市因为农民工返乡潮反而销售表现较为火爆。另一方面,房地产企业部分12月份业绩因为收入确认的关系延缓至1月释放也是造成1月销售表现优异的原因之一。此外,930限购城市当时存在购房界定问题,部分未确定销售在2017年1月得到统一解决,造成部分限购城市1月销售陡增。

一线和二线去化周期小幅上升,三四线城市小幅下降。1月我们监测的34城分线商品房去化周期(6个月平均移动)显示,一线城市平均去化周期为13.5个月;二线城市(15个)平均去化周期为18.0个月,若不计入呼和浩特,二线平均去化周期为14.3个月;三四线城市(15个)平均去化周期为18.9个月。相较2016年12月,一线和二线去化周期均上升0.7个月,三四线城市下降0.8个月。

一线和二线土地仍为房企关注焦点,楼面均价较上年显著上涨。1月300城住宅用地供应7838万平米,同比上涨9.5%;成交6091万平米,同比上涨9.7%。

1月一线土地供应略微不足,二线和三四线土地供应略微过量。1月土地出让金为2090亿,当月同比53.4%。其中一线、二线、三线分别同比上涨43%、68%、27%。2016年土地市场的走热造成楼面均价的走高是造成土地出让金同比大幅增长的主要原因。

预计行业2017年全年高位回落,但蓝筹公司依旧具备成长空间。预计2017年基本面46分化(限购和调控城市占销售面积40%,不限购支持去库存城市占60%)。以上特征造成开发商28分化,优秀蓝筹公司经营优势更加明显。1H抢种抢收,得1H者有望全年占优。

投资建议:继续看好自下而上机会。从估值切换、年报和分红率等角度推荐保利地产、招商蛇口、华夏幸福、新城控股、首开股份、滨江集团、中国国贸、金融街、嘉宝集团;转型公司推荐三湘印象、粤泰股份(600393)、蓝光发展;主题看好恒大回归、国企改革。投资风险:经济下滑、宏观政策风险等。

申请时请注明股票名称