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海通房地产四维跟踪月报(3月刊):库存、成交、房价、投资

发布时间:2017-03-09    研究机构:海通证券

投资要点:

49城商品住宅1-2月成交累计同比上涨仅为5.1%。2017年2月49城商品住宅成交面积1594万平米,环比下降8.4%,同比上涨29.6%;累计商品住宅成交面积为3332万平米,累计同比上涨5.1%。选取1-2月累计同比作对比,整体涨幅仅为5.1%。

一线城市成交下滑显著,二线和三四线成交涨幅收窄。2月监测的主要城市成交面积环比均出现下滑,以往春节月成交比正常月份成交量小,但2017年却是相反。分线来看,一线城市成交下滑最为明显,同环比均出现下滑,一方面是受到限购限贷政策影响需求收缩,另一方面1-2月批准上市面积同比萎缩26.5%。二线和三四线城市累计同比虽然为正,但相较去年增速有所下行。此外,城市间的分化较为显著,一线城市中仅有广州累计成交为正,二线城市中成都和三亚累计同比涨幅居前。

一二三线商品房去化周期全线上升。2月我们监测的34城分线商品房去化周期(6个月移动平均)显示,一线城市平均去化周期为14.3个月;二线城市(15个)平均去化周期为19.3个月,若不计入呼和浩特,二线平均去化周期为14.9个月;三四线城市(15个)平均去化周期为20.4个月。相较1月,一线、二线、三四线去化周期分别上升0.8、1.3、1.5个月,其中三四线城市中大部分城市去化周期小幅下降。

一线成交谨慎,二线重点城市继续领跑,三四线市场低迷。2月300城住宅用地供应5412万平米,同比上涨15.4%;成交5321万平米,同比上涨30.6%。2月300城土地出让金为1826亿,其中一线、二线、三四线环比分别下跌34%、18%、4%。一线城市资源稀缺供地有限,加之政策从严,房企拿地较为谨慎,宅地以低价成交为主;二线重点城市延续强势表现,2月土地出让金继续领跑,南京、武汉、苏州、郑州、合肥占据出让金榜单前五,而杭州、天津、成都均无宅地成交;三四线城市土地供应下滑,市场较为低迷。

预计行业2017年全年高位回落,但蓝筹公司依旧具备成长空间。预计2017年基本面46分化(限购和调控城市占销售面积40%,不限购支持去库存城市占60%)。以上特征造成开发商28分化,优秀蓝筹公司经营优势更加明显。1H 抢种抢收,得1H 者有望全年占优。

投资建议:继续看好自下而上机会。从估值切换、年报和分红率等角度推荐保利地产、招商蛇口、华夏幸福、新城控股、首开股份、滨江集团、中国国贸、金融街、嘉宝集团;转型公司推荐三湘印象、粤泰股份(600393)、蓝光发展;主题看好恒大回归、国企改革。投资风险:经济下滑、宏观政策风险等。

申请时请注明股票名称