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房地产行业:兼谈北京限购升级,重申“行业46分化,开发商28分化”

发布时间:2017-03-19    研究机构:海通证券

短期多地限购升级,短期抑制需求,中长期看供给提升力度。

1)北京“一提一降”提高限购门槛。进一步提高了二套房贷最低首付款比例,普通自住房提高至60%,非普通自住房提高至80%;同时降低住房贷款期限,将原来最高可达30年的贷款期限降至25年。

2)多城市目前限购升级。除北京之外,近期河北涿州、保定涞水、杭州、张家口、南昌等城市都不同程度加码限购政策。目前整体限购城市达到34个。

现阶段怎么看:基本面越好,政策面越差,但因城施策不会改变。

1)当前行业存在过热,政策不会放松。从投资和市场需求两端看,17年开局均表现超市场预期,表现为过热情绪。按照海通房地产四项限分析框架看,目前处于房价,投资增速均保持上升趋势的双升区域。一旦行业处于该位置基本面越好,政策面越差是趋势。经济稳定带来政府有更大调控空间。

2)城市差异和投资整体处于历史低位造成因城施策取代全国性调控。与此前多轮调控相比,本轮调控最大区别在于:1)经济增速背景有所不同;2)不同类型城市表现差异明显。以上两点因素造成,因城施策取代全国性调控。

未来怎么判断:重申海通地产年初以来观点——“行业46分化,开发商28分化”。

1)行业46分化。考虑因城施策的政策本质,政策差异性还将持续。预计占销售面积比在40%左右热点城市将继续加强各类限购和调控。其他占成交60%左右的三四线城市(尤其在重点城市圈内,具备需求承接能力的卫星城)预计还会继续贯彻去库存的优惠政策。不同类型城市基本面将出现明显差异。

2)开发商28分化。我们认为不是所有开发商在2017年都会有靓丽表现。

市场集中度提高,强者恒强和错位竞争会造成2017年开发商28分化。蓝筹开发商在2017年竞争优势会更加明显。此外,1H有效去库存企业全年均有望占优。从目前行业梯度情况看,1-2月销售额前三强达到平均800亿规模,而4-10位只有230亿。第100位企业仅12.6亿。市场表现差异巨大。

投资建议:截至2016年3月17日,A股市场动态(TTM)PE在25.93倍,房地产板块动态(TTM)PE在21.23倍。短期影响投资心态,但对价值股行情影响有限。建议坚定销售逻辑,看好基本面行情。看好:1)3000亿冲击5000亿企业;2)冲击和维持1000亿以上企业:保利地产、招商蛇口、华夏幸福、新城控股、蓝光发展、滨江集团、首开股份。3)年报预增类:世联行业、粤泰股份(600393)、三湘印象。风险提示:行业存在继续调控风险

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