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房地产行业专题报告:粤港澳大湾区面临发展的历史机遇

发布时间:2017-04-13    研究机构:海通证券

投资要点:

粤港澳大湾区设立过程。粤港澳大湾区的设立经过了三个阶段:首先是酝酿阶段。早在2009年,《大珠三角城镇群协调发展规划研究》中就提出“湾区发展计划”。2010年,粤港澳三地政府联合制定了《环珠三角宜居湾区建设重点行动计划》。其次是发酵阶段。2015年9月,国家发改委《关于在部分区域系统推进全面创新改革试验的总体方案》中要求深化粤港澳创新合作。2016年2月,广东省2016年政府工作报告中正式提出要“联手港澳打造粤港澳大湾区”。第三是政策出台阶段。2017年3月,李克强总理在政府工作报告中提出,要研究制定粤港澳大湾区城市群发展规划。2017年4月,国家发改委《2017年国家级新区体制机制创新工作要点》中要求广州南沙新区要建设粤港澳专业服务集聚区、港澳科技成果产业化平台和人才合作示范区。

大湾区范围和重点城市项目。粤港澳大湾区是指包括广州、佛山、肇庆、深圳、东莞、惠州、珠海、中山、江门9市和香港、澳门两个特别行政区形成的城市群。目标是升级成为先进制造业和现代服务业有机融合最重要的示范区。目前,粤港澳大湾区面积达5.8万平方公里。未来,粤港澳大湾区内城市间边界消失,实现资金、人才、信息、技术自由流动,从而达到要素最优配置,形成生产、生活、生态的有机融合。同时,各城市相互间也有所侧重,目前看香港金融中心和现代服务业职能强,深圳已经在高科技和金融两个产业积累了较强的优势,广州在多个产业领域具有较大的优势等。相关实力城市及其重点城市项目包括:深圳——深圳前海蛇口自贸区;珠海——港珠澳大桥;广州——广佛同城规划;中山——深中通道; 东莞——深莞惠一体化等。

大湾区发展思路。2017年3月,广东省发改委主任何宁卡系统地论述了建设粤港澳大湾区,应重点从六个方面谋划发展。首先,加强基础设施互联互通,重点共建“一中心三网”。第二,打造全球创新高地。具体包括合作打造全球科技创新平台,构建开放型创新体系,完善创新合作体制机制,建设粤港澳大湾区创新共同体。第三是,携手构建“一带一路”开放新格局。深化与沿线国家基础设施互联互通及经贸合作。第四,培育利益共享的产业价值链。加快向全球价值链高端迈进。第五,共建金融核心圈。培育金融合作新平台。第六,共建大湾区优质生活圈。打造国际化教育高地,完善就业创业服务体系。

大湾区投资逻辑。对照纽约湾区、东京湾区、旧金山湾区的发展历程,我们认为粤港澳大湾区将经历发展和投资的四个阶段。一、功能改造——平台开发公司。粤港澳大湾区离不开产业集聚带来的资源整合和产业升级,因此第一层次受益的企业是进行整体开发类企业,包括招商蛇口、南山控股、华夏幸福等公司。(二)资源整合——重点基础设施建设公司。投资的第二层次是能承接第一梯队城市外溢的标的,包括格力地产、华发股份等公司。(三)城市融合——轨道交通。投资的第三层次是受益于粤港澳大湾区基础设施互联互通,交通一体化的标的,主要是大湾区内业务较多的企业,包括万科A、保利地产、粤泰股份(600393)、广东明珠、世联行,以及港股的恒大地产、龙光地产。(四)消费升级——文化旅游。随着居民收入增长的就是消费水平的上升。所以,我们认为粤港澳大湾区投资第四层次的逻辑是消费升级,主要标的是华侨城。

风险提示。房地产行业面临调控和经济下滑的风险。

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