移动版

海通房地产行业四维跟踪月报:库存、成交、房价、投资

发布时间:2017-08-09    研究机构:海通证券

49城商品住宅7月成交同比跌幅小幅扩大。2017年7月49城商品住宅成交面积1852万平米,环比下跌6.3%,同比下跌14.5%,同比跌幅扩大。商品住宅累计成交面积为13011万平米,累计同比下跌15.3%,累计同比跌幅持平。7月49城楼市成交同环比均下跌,调控政策继续从严,下跌态势较上月小幅扩大。

一线跌幅小幅收窄,二线跌幅走平,三四线涨势收窄。一线城市7月商品住宅成交同比下跌40.9%,二线同比下跌15.4%,三四线同比上涨0.5%。分线来看,一线城市受调控影响最深,成交同比下跌幅度最大为41%,但是跌幅小幅收窄1个百分点。二线城市同比跌幅较上月持平,下跌趋势有企稳的迹象。三四线城市成交同比正增长,涨幅较上月大幅收窄。

一线去化周期小幅上升,二线和三四线下降。7月我们监测的34城分线商品房去化周期(6个月移动平均)显示,一线城市平均去化周期为17.9个月;二线城市(15个)平均去化周期为21.7个月,若不计入呼和浩特,二线平均去化周期为17.0个月;三四线城市(15个)平均去化周期为15.4个月。相较上月,一线去化周期回升0.1个月,二线下降0.9个月,三四线下降1.1个月。

一线宅地供应放量,二线成交平稳,三四线成交增速回落。2017年1-7月,全国300城市土地出让金同比大幅增长近五成。城市间的分化持续,一线供应量显著增加,累计同比增加89%,推动成交上行;二线城市供应和成交趋稳,宅地供应和成交累计同比分别为6%和7%;三四线城市受棚改推动利好,土地出让金同比维持高增长,涨幅为186%,但增速有所回落。政策方面,7月上海公开出让两幅租赁住房用地,采取“只租不售”模式。土地政策方面,许多城市的土地竞拍调控已经是史上最严的情况,我们认为再收紧的空间不大,各城调控更多是在探索中不断优化。

预计行业2017年下半年增速有下行压力,但蓝筹公司依旧具备成长空间。2017年上半年销售数据已出,房企销售业绩前50强总销售额达到285923亿元,同比16年增长57%,我们的观点(行业四六分化,开发商二八分化)得到验证。

我们认为,下半年受到去年高基数影响,增速有下行压力,但强者恒强,蓝筹企业在调控期具备相对优势。

投资建议:继续看好自下而上机会。从集中度提升、公司治理、超跌等角度推荐万科A、保利地产、招商蛇口、华夏幸福、新城控股、华侨城A、蓝光发展、世联行、粤泰股份(600393)、市北高新、苏州高新等。

投资风险:经济下滑、宏观政策风险等。

申请时请注明股票名称