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东华实业:受益珠三角楼市回暖估值优势明显

发布时间:2009-06-29    研究机构:东吴证券

投资要点:

08年业绩保持稳定增长。2008年公司营业收入为12.92亿元,同比增长8.91%;净利润为1.36亿元,同比增长41.46%,实现每股收益0.45元。应该说,在房地产寒冬气息中,能维持这样的增长幅度已经实属不易。同时比较公司前几年的业绩增长情况,也都保持了相对稳定的增长趋势。收入来自于北京地区、广东江门地区以及广州地区的商品房开发、销售。所开发的项目主要包括北京地区的天鹅湾项目、虹湾国际中心;广东江门地区的江海花园、天鹅湾项目;河南的三门峡项目;广州的益丰花园第三期项目等。 以销定产,拿地成本合理。公司多年来一直沿用“以销定产”的发展战略,在2007 年房地产市场“过热”的疯狂状况下,公司没有参与过一宗高价土地的竞拍,坚持以协议收购,用合理的价格、相对宽松、灵活的付款和合作的方式取得土地储备。08年东华实业以合作的方式取得河南省三门峡3000亩土地的开发权,拟在当地开发“天鹅湾”社区; 11月又以参与法院拍卖的方式取得位于广州CBD地带的寺右新马路商住楼地块,为公司未来3-5年发展打下了基础。

预收账款情况。截止2008年末,公司预收账款余额为6.78亿元,占08年已结转销售收入的52%,为公司09年业绩锁定了一定的风险。尽管较07年同期下滑34.68%,但据我们统计的结果显示,公司每股预收帐款与股价的比值仍大大超越同行,在申万分类房地产行业中排第4位。

公司面临的问题主要是资金压力。到08年末,公司资产负债率为63.24%,扣除预收账款后真实资产负债率为36.24%,净负债率为42.44%,处于比较合理的水平。但公司09年位于广州、北京及三门峡的项目都处于开发建设期,资金需求量相对较大,这使公司的资源配置、经营管理、财务成本控制都面临着重要的考验,公司方面计划发行不超过3.2亿元公司债券来缓解资金压力,如果成功实施,将有利于缓解公司资金压力。

公司立足于北京、广州等一线城市,逐步向经济处于发展阶段的二、三线城市拓展,借助收购、兼并、合作等资本运作等手段获得新的房地产发展项目。通过资源整合,强化优势,拓展公司未来主营业务的成长空间和增长空间。2003 年广州粤泰集团有限公司通过股权收购成为公司控股股东,自收购以来控股股东及其关联方有计划的将其优质资产不断置入,目前公司主要的北京、江门项目都是大股东及其关联方通过资产置换及股权转让等方式置入上市公司的,这为公司将来利用资本市场做大做强提供了良好的基础。除此大股东仍有许多可供开发的房地产资源,在未来几年大股东仍计划将现有的房地产资源通过定向增发等方式置入到上市公司,这也将为公司未来的发展提供了坚实的保障。2009年房地产业将处于谷底回升阶段,随着政策暖风频吹,一系列房贷优惠政策的出台,压抑许久的市场刚性需求近期有所释放,珠三角城市表现尤其突出。目前公司每股对应的预收款高达2.26元左右,每股预收账款与每股股价的比值达到0.34,这一比值处于行业前列,在房地产上市公司中表现优异,未来业绩可获得较高保障。08年每股收益为0.45元,对应目前股价市盈率为15倍左右,具备较大的估值优势。综合考虑公司项目所处地域楼市回暖、目前相对估值优势突出以及近期合理的购地成本,建议关注。

申请时请注明股票名称